מחשבון מס שבח ומס רכישה 2026: מתכננים לקנות או למכור נכס? מחשבון מס הרכישה ומס השבח של ברקאי ושות׳ מאפשר לקבל אומדן ראשוני, מהיר ושקוף של חבות המס בעסקת מקרקעין בישראל. הכלי מציג את מדרגות החישוב, החלק הנרכש או הנמכר והוצאות שעשויות להשפיע על התוצאה.
חישוב מס רכישה ומס שבח אונליין
הנתונים אינם נשמרים, והתוצאה מתקבלת מיד עם פירוט מלא של דרך החישוב.
איך מתחילים? לקראת קנייה בחרו בלשונית „מחשבון מס רכישה”; לקראת מכירה עברו ללשונית „מחשבון מס שבח”. הזינו את נתוני העסקה שלכם במקום נתוני הדוגמה שמופיעים בכלי, ובדקו את ההנחות ואת פירוט החישוב לפני הסתמכות על התוצאה.
מס רכישה ומס שבח
אומדן מיידי עם פירוט החישוב. הנתונים נשארים בדפדפן ואינם נשמרים.
פרטי הרכישה
פרטי הרכישה והמכירה
טוען את המדד הידוע מהלמ״ס…
שווי הרכישה והפחת מוצמדים ממועד הרכישה; כל הוצאה מוצמדת ממועד התשלום שהוזן לצדה ועד למכירה. סדרה 120010 נטענת בצד השרת ומתעדכנת מה-מחשבון הרשמי של הלמ״ס פעמיים ביום.
החישוב המדויק נעשה לכל שנת מס לפי ההכנסה החייבת ונקודות הזיכוי שלא נוצלו. הזכאות דורשת, בין היתר, תושבות ישראל והגשת דוחות שנתיים לשנות הפריסה; הבקשה מוגשת באמצעות טופס 7003 של רשות המסים וכפופה לאישור.
הכלי מיועד לאומדן ראשוני בלבד ואינו מהווה שומה, ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. במקרה של סתירה, הוראות הדין גוברות.
מחשבון מס רכישה 2026
מס רכישה הוא מס מדורג המחושב לפי שווי העסקה, סוג הנכס ומעמד הרוכש. ברכישת דירה יחידה מדרגות המס לעסקאות שמיום 16.1.2025 ועד 15.1.2028 הן:
- עד 1,978,745 ₪ - 0%.
- מ-1,978,745 ₪ ועד 2,347,040 ₪ - 3.5%.
- מ-2,347,040 ₪ ועד 6,055,070 ₪ - 5%.
- מ-6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ - 8%.
- מעל 20,183,565 ₪ - 10%.
ברכישת דירה נוספת חלות בדרך כלל מדרגות של 8% ו-10%. ברכישת חלק מדירה, המס מחושב תחילה על מלוא שווי הדירה ולאחר מכן מוכפל בחלק הנרכש. זכאות למדרגות דירה יחידה, הקלות לעולה או לנכה ונסיבות מיוחדות דורשות בדיקה נפרדת.
מתכננים רכישה? עברו אל בדיקות ומסמכים לליווי רכישת דירה, לצד אומדן המס.
מחשבון מס שבח והוצאות מוכרות
מס שבח חל על השבח שנוצר במכירת זכות במקרקעין. בחישוב בסיסי מפחיתים משווי המכירה את שווי הרכישה ואת ההוצאות המותרות בניכוי, ומביאים בחשבון גם פחת שנוכה או שניתן היה לנכות. בין ההוצאות שעשויות להיות רלוונטיות, בכפוף לדין ולאסמכתאות:
- מס רכישה ששולם בעת הרכישה.
- שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושמאות.
- הוצאות השבחה ושיפוצים שהעלו את שווי הנכס.
- היטל השבחה והוצאות נלוות מוכרות אחרות.
המחשבון כולל מסלול בסיסי בשיעור 25%, אומדן לינארי מוטב לדירה מזכה שנרכשה לפני 2014, הצמדה למדד לפי מועד הרכישה ומועד כל הוצאה ואומדן פריסת מס. הוא אינו בודק בעצמו זכאות לפטור, זכויות בנייה, מס יסף, קיזוזים או את הזכאות לפריסה.
האומדן הוא חלק מההיערכות לעסקה. לרשימת מסמכים ולתכנון החוזה ראו ליווי משפטי למוכרי דירה.
לפני שמוכרים דירה: איך לקרוא נכון את תוצאת מחשבון מס השבח?
מחשבון מס שבח הוא נקודת התחלה לתכנון העסקה, לא אישור לסכום המס הסופי. כדי להשתמש בתוצאה בצורה מועילה, צריך להבין אילו נתונים הוזנו, אילו הנחות נבחרו ומה עדיין מחייב בדיקה. ההבדל חשוב במיוחד כשמסתמכים על כספי המכירה לרכישת הבית הבא.
מאת עו״ד ונוטריון ינון ברקאי | עודכן: 23.9.2026
התחילו במסמכים, לא במספר משוער
לפני החישוב כדאי לרכז את הסכם הרכישה המקורי, טיוטת הסכם המכירה, אסמכתאות לתשלומים ומסמכים הנוגעים לעבודות בנכס. הכינו רשימה מסודרת של תאריכים וסכומים, והפרידו בין הוצאה מתועדת לבין הערכה שעדיין צריך לברר. אם אין בידכם מסמך, סמנו זאת לבדיקה במקום להזין סכום כאילו כבר אושר.
חשוב לוודא גם אם החישוב מתייחס לכל הנכס או רק לחלק שנמכר. ערבוב בין מחיר מלא לבין מחיר החלק שלכם עלול ליצור תמונה שגויה. השוו את הנתונים שהזנתם להסכמים ולמסמכי הזכויות, ושמרו לעצמכם עותק של הנתונים לצורך שיחה עם איש המקצוע.
מדוע מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה אינו מספיק?
הפער בין שני המחירים הוא נתון ראשוני בלבד. חישוב המס מחייב לבדוק גם הוצאות שעשויות להיות מותרות בניכוי, מועדים ונסיבות נוספות. עצם העובדה ששילמתם הוצאה אינה הופכת אותה אוטומטית למוכרת. יש לבחון את סוג ההוצאה, הקשר שלה לנכס והאסמכתאות, בהתאם להוראות הדין.
מבחינה מעשית, הכינו טבלה אישית עם תיאור ההוצאה, תאריך התשלום, הסכום והמסמך התומך. כך אפשר לזהות מסמכים חסרים ולהימנע מהקלדת אותה הוצאה פעמיים. אין להסיק מרשימת ההוצאות בעמוד שכל הוצאה תוכר בכל עסקה.
איך משתמשים באומדן לתכנון התקציב?
אפשר לבצע חישוב ראשוני לפי הנתונים הידועים, ולצדו לרשום את הנושאים שטרם נבדקו. אם אתם בוחנים כמה מחירי מכירה אפשריים, השוו בין תרחישים תוך שמירה על יתר הנתונים זהים. מטרת ההשוואה היא להבין את רגישות התקציב למחיר, ולא לבחור באופן מלאכותי הנחות שמקטינות את המס.
אל תתייחסו לכל התמורה כאל סכום פנוי לרכישה הבאה. לצד אומדן המס, ערכו רשימה נפרדת של יתרת המשכנתה, עלויות העסקה ותשלומים נוספים שצריך לברר. מומלץ להשלים את הבירור לפני התחייבות ללוח תשלומים בעסקה אחרת.
מתי חישוב רגיל עלול לא להתאים?
כאשר שווי הדירה מושפע מזכויות בנייה, אין להניח שחישוב המתאים לדירה רגילה ייתן את אותה תוצאה. רשות המסים מפרסמת תחשיב ייעודי למצבים של דירת מגורים מזכה שמחירה מושפע מזכויות בנייה ומתבקש לגביה חישוב ליניארי מוטב. גם בחירת מסלול במחשבון אינה קובעת בעצמה שאתם זכאים לו.
אם הזכויות התקבלו במתנה או בירושה, אם היו שינויים בבעלות, או אם אתם מבקשים פטור או פריסה, הציגו את מלוא המסמכים לבדיקה. אין להסתפק בהעתקת מחיר ומועד ממסמך בודד בלי לברר אילו נתונים רלוונטיים לחישוב במקרה שלכם.
מה ההבדל בין המחשבון באתר לבין שומה עצמית?
המחשבון בעמוד זה מספק אומדן ואינו מגיש דיווח בשמכם. לרשות המסים יש שירות לחישוב שומה עצמית, עם אפשרות שמירה והדפסה, שניתן לצרף כחלק מההצהרה על מכירת הזכות. גם שימוש בכלי רשמי אינו מחליף בדיקה של נכונות הנתונים ושל התאמת המסלול לעסקה.
בדיקה קצרה לפני שמסתמכים על התוצאה
- האם המחירים, המועדים ושיעור הזכויות הועתקו מהמסמכים הנכונים?
- האם הפרדתם בין הוצאות מתועדות להוצאות שעדיין דורשות בירור?
- האם סומנו זכויות בנייה, פטור מבוקש או נסיבות מיוחדות לבדיקה?
- האם הובא בחשבון שהאומדן אינו שומה ואינו דיווח?
לבדיקה לפני חתימה ולתכנון העסקה, ניתן לפנות למשרד ינון ברקאי ושות׳ בפתח תקווה, המעניק שירות ללקוחות מכל הארץ. לתיאום בדיקה פרטנית של מסמכי העסקה.
מקורות: שירות חישוב שומה עצמית של רשות המסים; טופס 7158: חישוב לדירה שמחירה מושפע מזכויות בנייה.
המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. כל הזכויות שמורות לעורך דין ינון ברקאי.
שאלות נפוצות על מחשבוני מיסוי מקרקעין
האם התוצאה היא שומה מחייבת?
לא. התוצאה היא אומדן ראשוני בלבד ואינה מחליפה שומה עצמית, דיווח לרשות המסים או ייעוץ משפטי ומיסויי המתחשב בכל נתוני העסקה.
אילו פרטים כדאי להכין לפני החישוב?
למס רכישה: שווי הנכס, חלקיות, סוג הדירה ותאריך הרכישה. למס שבח: שווי ותאריכי הרכישה והמכירה, החלק הנמכר, הוצאות מוכרות ופחת.
מתי כדאי לפנות לעורך דין מקרקעין?
מומלץ לבצע בדיקת מס לפני חתימה על הסכם, במיוחד כאשר קיימת דירה נוספת, העברה בין קרובים, ירושה, מתנה, זכויות בנייה, פטור מבוקש או הוצאות משמעותיות.
רוצים לבדוק את העסקה לעומק?
הפעילו תחילה את המחשבון, שמרו את נתוני העסקה ופנו לברקאי ושות׳ לבדיקה משפטית ומיסויית פרטנית.
להרחבה על מסים, היטלים והיערכות לעסקה, ראו פרק 16: מסים והיטלים בספר עסקאות מקרקעין.
מאמרים להרחבה בנושא מיסוי מקרקעין
בחרו את הנושא המתאים לשלב שבו אתם נמצאים בעסקה. המדריכים מסבירים אילו נתונים ומסמכים כדאי לבדוק לצד השימוש במחשבון.
- הוצאות מוכרות במס שבח: איך להכין תיק אסמכתאות לפני מכירה
- פריסת מס שבח: מה בודקים לפני שמבקשים חישוב בפריסה
- מקדמה על חשבון מס שבח: תכנון התשלום ובקשה להקטנה
- תיקון שומת מס שבח או מס רכישה: איך ניגשים לבדיקה
- דיווח על עסקת מקרקעין: מסמכים וצעדים לאחר חתימת החוזה
- אישורי מס לטאבו: מה צריך לבדוק לקראת רישום העסקה
- מס רכישה על חלק מדירה: איך להבין את בסיס החישוב
- זכויות בנייה ומס שבח: למה מחיר הדירה אינו כל הסיפור
- שומה עצמית למס שבח: מה מכינים לפני שמגישים
- תכנון מס רכישה לפני חתימה: בדיקות לתקציב העסקה