שוכרים ומשכירים - מדריך מעשי

מאת עו״ד ונוטריון ינון ברקאי

המדריך נועד לארגן בדיקה של עסקת שכירות. הוא אינו חוזה, חוות דעת או הוראה לבצע פעולה משפטית. המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי.

לפני שמתחייבים

זהות וזכות: השוו בין זהות המשכיר למסמכי הזכות ובדקו מי מוסמך לחתום. אם פועל נציג, בדקו את מקור הסמכות. כאשר יש כמה בעלי זכויות, אין להניח שחתימה של אחד מספיקה.

התאמה: בדקו את מטרת השימוש, מצב הנכס, מערכות חיוניות, חניה ומחסן, ככל שהם חלק מהעסקה. הבטחה בעל פה צריכה להיבדק ולהיכלל בנוסח המתאים. תשלום מקדמה אינו תחליף לבדיקה.

מסגרת: בררו אם זו שכירות מגורים רגילה או הסדר מיוחד. הוראות שנועדו לשכירות מגורים אינן חלות בהכרח על כל שכירות.

קוראים חוזה דרך שאלות

מהו הנכס שנמסר ומה לא נכלל? מתי מתחילה התקופה? האם קיימת אופציה, מי רשאי להפעילה ובאילו תנאים? כיצד מעדכנים דמי שכירות? מי מטפל בליקוי ובאיזו דרך מודיעים?

יש לבדוק גם מה קורה אם רוצים לצאת לפני הזמן. אין להניח שקיימת תמיד זכות יציאה בהודעה של חודשיים. יש להבחין בין אופציה, ביטול ללא עילה, ביטול בשל הפרה והחלפת שוכר.

מחשבים את העלות האמיתית

רכזו דמי שכירות, תשלומים שוטפים, בטוחות ועלויות מעבר. הפרידו בין תשלום שחוזר מדי חודש לבין כסף שמוקפא כבטוחה. בדקו אם החוזה מטיל תשלום שהדין אינו מאפשר להטיל על השוכר.

לגבי בטוחות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כאשר ההסדר הרלוונטי חל, החוק מגביל את הסכום המצטבר לנמוך מבין שליש מדמי השכירות לתקופה לבין שלושה חודשי שכירות. אין להחיל מספר זה אוטומטית על כל מכשיר ביטחון בלי לבדוק את סוגו ואת הדין במועד העסקה.

ביום המסירה

ערכו תיעוד משותף של מצב הדירה, ציוד, מפתחות ומונים. ציינו ליקויים קיימים, מי אמור לתקן ומתי. שמרו תמונות מקוריות ותאריך צילום. תיאור כמו "הדירה תקינה" אינו תחליף לתיעוד כאשר קיימת בעיה ידועה.

וודאו פרטי קשר למקרה תקלה ואופן מסירת הודעות. הימנעו מפרסום פרטי הדייר בקבוצה או במקום שאין בו צורך.

כשמתגלה ליקוי

תארו את התקלה, מתי התגלתה ומה השפעתה על השימוש. מסרו הודעה בכתב ושמרו אישור. במצב מסוכן פנו גם לגורם המקצועי או לגורם החירום המתאים.

בשכירות מגורים שעליה חל ההסדר, המשכיר מתקן ליקוי שאינו קל ערך ושבאחריותו בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושים ימים ממועד קבלת דרישת השוכר. פגם שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר מחייב תיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים מקבלת הדרישה. אלה תקופות מרביות, לא זכות להמתין כאשר נדרש טיפול מוקדם יותר. יש להבחין בין ליקוי שבאחריות המשכיר לבין נזק שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר. אין להסיק זכות אוטומטית להפסיק לשלם את מלוא השכירות.

כשיש איחור בתשלום

הכינו רישום: חיוב, תשלום שהתקבל, יתרה ואסמכתה. בדקו אם הייתה הסכמה לדחייה. לפני ביטול או מימוש בטוחה, בדקו את התנאים, ההתראה והאפשרות לתקן לפי הדין והחוזה.

אל תחליפו מנעול ואל תנתקו שירותים כאמצעי לחץ. סכסוך על כסף אינו היתר לפינוי עצמי.

בסיום

תאמו מסירה, תעדו מצב ומונים, ערכו חשבון מסודר והבחינו בין בלאי לבין נזק. בדקו אילו בטוחות נותרו, מתי יש להשיבן ומה מצדיק שימוש בהן. אל תדרשו תשלום שכבר נפרע בדרך אחרת.

ערכת עבודה לשכירות

דף החלטות לפני חתימה

בפגישה על הדירה רושמים מה נכלל במושכר: חדרים, ציוד, חניה, מחסן וזכויות שימוש. לכל פריט חשוב מבקשים התאמה בין ההבטחה למסמך. אם קיימת אי ודאות, מסמנים אותה כנושא פתוח ולא מניחים שהמודעה פותרת אותה.

לגבי כל תיקון שהובטח רושמים מהי התוצאה הדרושה, מי אחראי ומתי צריך לסיים. "לטפל במזגן" אינו בהכרח זהה לתיקון או להחלפה. אין לחתום על הצהרה שהתיקון הושלם אם טרם נבדק.

בודקים יכולת תשלום: שכר דירה, הוצאות שוטפות, עלות בטוחות, הובלה וחפיפה בין דירות. כסף שמוקפא כפיקדון אינו הוצאה סופית בהכרח, אך הוא אינו זמין לשימוש במהלך התקופה. מפרידים אותו מן התקציב החודשי.

תיק מסירה שעובד גם ביום העזיבה

עוברים בין החדרים ומתארים ליקויים לפי מיקום. מצלמים תמונה כללית ותקריב כאשר הדבר נחוץ, ושומרים את המקור. רושמים אילו מתקנים נבדקו ואילו לא, כדי ששתיקה לא תיתפס כאישור בדיקה שלא הייתה.

קריאות המונים נשמרות עם זיהוי המונה. מתעדים מפתחות, שלטים וקודי כניסה שנמסרו, בלי להפיץ אותם בקבוצה ציבורית. משלימים שינוי מחזיק וחשבונות לפי הנהלים הרלוונטיים.

כאשר יש מחלוקת, אפשר לרשום כל עמדה במדויק. אין צורך להסכים על אחריות כדי לתעד שיש כתם בקיר. אין להוסיף לפרוטוקול ויתור כולל רק כדי לסיים את הפגישה במהירות.

יומן תקלה

רושמים מועד גילוי, מקום, תיאור והשפעה על השימוש. מצרפים את הודעת הדרישה ואת תשובת הצד האחר. מציינים מועדי ביקור שהוצעו ומי הגיע בפועל. כך אפשר להבדיל בין עיכוב בתיקון לבין קושי שנגרם מחוסר גישה.

לאחר טיפול רושמים איזו עבודה בוצעה והאם התופעה נעלמה. אם הבעיה חזרה, שומרים את הקשר לאירוע הקודם. אין לתאר פתרון זמני כתיקון סופי כאשר בעל המקצוע אמר אחרת.

לפני הזמנת עבודה על חשבון הצד האחר, הפחתת שכירות או קיזוז, בודקים את הבסיס המשפטי ואת התנאים. הוכחת תקלה אינה לבדה הוכחת כל סכום שדורשים.

דוגמת רישום כספי

בדוגמה בדויה בלבד, החיוב הוא 6,000 ש"ח והתקבלו 4,500 ש"ח. יתרת הקרן היא 1,500 ש"ח. אם השוכר טוען לזיכוי של 700 ש"ח שטרם הוסכם, מציגים בנפרד את יתרת הקרן ואת הזיכוי הנטען, ולא משנים את היתרה כאילו המחלוקת הוכרעה.

לכל תקבול מציינים אסמכתה וזקיפה. אם מומשה בטוחה עבור אותו חוב, מעדכנים את החשבון. אין להתייחס לפיקדון, שיק וערב כאל שלושה מקורות לגביית אותו סכום במלואו.

הארכה או החלפת דייר

לפני תום התקופה בודקים את מנגנון ההארכה והודעות נדרשות. מסכמים מחיר, תקופה, תיקונים ובטוחות בכתב מתאים. אין להניח שחוזה וכל ערבויותיו מתארכים תמיד באותו אופן.

בהחלפת שוכר מתעדים מי יוצא, מי נכנס ומתי, האם היוצא משוחרר ומה קורה לחובות קודמים. עורכים תיעוד מצב חדש ומוודאים את מעמד הערבים. החלפת שם באפליקציית תשלום אינה מסמך שחרור.

סיום ללא קצוות פתוחים

קובעים מראש פגישת מסירה, משווים למצב הכניסה ומפרידים בלאי מנזק נטען. רושמים אילו חשבונות נסגרו ומה ממתין לאישור. אם יש סכום במחלוקת, מגדירים אותו ולא משאירים את כל ההתחשבנות עמומה.

בהתקיים תחולת סעיף 25י(ה), הערובה או יתרתה לאחר מימוש כדין, לרבות פירותיה, מוחזרת בתוך שישים ימים מהשבת הדירה למשכיר או עד לפירעון חובות השוכר המנויים בסעיף, לפי המאוחר. בודקים את מועד המסירה ואת החובות המסוימים, ומבקשים פירוט ואסמכתאות לכל סכום מעוכב. אין זו הרשאה להחזיק כסף לזמן בלתי מוגבל בגלל דרישה עמומה. שומרים אישור השבה או ביטול, ומוודאים שגם ערבים ובטוחות אחרות טופלו בהתאם להסדר החל.

דף עבודה: מה בדיוק נמסר בשכירות

לפני קבלת המפתח, הכינו נספח עובדתי המתאר את המושכר והציוד. מטרתו לצמצם פערים בין מה שנראה בביקור לבין מה שהצדדים התכוונו למסור. הוא אינו מחליף בדיקת זכויות או התאמת החוזה לעסקה.

זיהוי השטח

• כתובת, קומה ומספר דירה או יחידה, לצד זיהוי רישומי ככל שקיים ונבדק.
• חניה ומחסן: מיקום, סימון, אמצעי גישה ובסיס הזכות להשתמש בהם.
• שטחים שאינם כלולים בשכירות ושטחים שהשימוש בהם משותף.
• מספר המפתחות, השלטים והתגים שנמסרו, בלי לפרסם קודי גישה במסמך הנשלח למי שאינו זקוק להם.

כרטיס ציוד קצר

לכל פריט רשמו תיאור, סימן זיהוי ככל שנחוץ, מצב חיצוני, בדיקת פעולה שבוצעה וליקוי ידוע. צרפו צילום מתוארך המתאים למספר הפריט. כתבו "לא נבדק" כאשר לא בוצעה בדיקה, ואל תסמנו באופן גורף "תקין" על סמך מראה בלבד.

דוגמה לרישום שימושי

במקום "מזגן ישן", אפשר לרשום: "מזגן בסלון, שלט אחד נמסר, נבדקה הפעלה בעת המסירה, קיים שבר חיצוני מתועד בתמונה 4". התיאור אינו קובע מי אחראי לתיקון עתידי, אך מסייע להבחין בין מצב קודם לבין שינוי שהתרחש בתקופת השכירות.

סיום המסירה

רכזו את הפערים שנותרו, את הפעולה שסוכמה ואת המועד לביצועה. אם יש מחלוקת, תעדו את שתי העמדות במקום להשמיט את הנושא. בקבלת הנכס בחזרה השוו לאותו נספח; אל תסיקו מעלות פריט חדש את סכום החיוב בגין פריט משומש בלי לבדוק בלאי, אחריות, סיבת הנזק והדין החל.

מקורות

תיקון חוק השכירות והשאילה משנת 2017 - הפרסום הרשמי.

חוק השכירות והשאילה - נוסח משולב נגיש.

הערה לקוראים

המדריך הוא כלי הכנה כללי ואינו תחליף לייעוץ משפטי. אין להשתמש בפרקיו כנוסח חוזה לחתימה. יש לבדוק את הדין העדכני ואת התאמתו למקרה.

כל הזכויות שמורות לעורך דין ינון ברקאי.

ליצירת קשר: yinon@barkai-law.co.il.

להעמקה בנושא

לקריאת הספר שוכרים ומשכירים | לספריית הספרים והמדריכים