הוצאות מוכרות במס שבח עשויות להשפיע על השבח החייב, אך תשלום בפועל אינו מספיק לבדו כדי לקבוע שהוצאה מותרת בניכוי. לפני מכירת נכס כדאי להכין תיק מסודר, לבחון את הקשר בין כל הוצאה לבין הנכס ולבדוק את תנאי הדין החלים עליה.
מה בודקים לפני שמכניסים הוצאה לחישוב?
מדריך רשות המסים מפנה לסעיפים 39 ו-39א לחוק מיסוי מקרקעין בנוגע לניכויים. הבדיקה כוללת, בין היתר, את מהות ההוצאה ואת השאלה אם הותרה בניכוי במס הכנסה. לכן אין לסכם באופן אוטומטי את כל התשלומים שבוצעו לאורך שנות הבעלות. יש להבחין בין רשימת תשלומים לבדיקה לבין רשימת הוצאות שאושרו לצורך השומה.
מומלץ לאסוף מסמכים על הרכישה, שירותים מקצועיים ועבודות בנכס, בלי להחליט מראש שכל מסמך יפחית את המס. כאשר הנכס הושכר או שימש בפעילות עסקית, רצוי להעביר לבדיקה גם את הדיווחים הרלוונטיים, כדי לברר את הטיפול שכבר ניתן להוצאות.
איך מסדרים את המסמכים?
פתחו תיקייה לכל נכס, ובתוכה הפרידו בין רכישה, עבודות, שירותים מקצועיים ותשלומים לרשויות. לכל מסמך תנו שם שמכיל תאריך, שם נותן השירות ותיאור קצר. לצד החשבונית שמרו גם חוזה עבודה, אישור תשלום ומסמך המסביר מה בוצע, ככל שהם קיימים.
בטבלת העזר רשמו את הסכום, תאריך התשלום, כתובת הנכס והבעלים ששילם. הוסיפו עמודה בשם ״דורש בירור״ להוצאות שחסרה לגביהן אסמכתא או שהקשר שלהן לנכס אינו ברור. כך איש המקצוע יוכל לבדוק את התיק בלי להסתמך על הזיכרון בלבד.
מה עושים כשחשבונית חסרה?
אין להמציא מסמך או סכום. אפשר להתחיל באיתור העתקים אצל נותן השירות ובבדיקת אישורי ההעברה שנשמרו. הציגו לבודק את מה שנמצא ואת מה שחסר. השאלה אם הראיות מספיקות להכרה בהוצאה היא שאלה פרטנית, ולא הנחה שכדאי להכניס למחשבון כאילו כבר הוכרעה.
לדוגמה, אם מופיע תשלום לקבלן בחשבון הבנק אך תיאור העבודה חסר, נכון לחפש את ההסכם וההתכתבות. דף בנק עשוי לסייע בבירור העובדות, אך אין להסיק ממנו לבדו שכל הסכום מותר בניכוי.
טעויות שכדאי למנוע
- רישום אותה הוצאה גם כסכום כולל וגם באמצעות החשבוניות המרכיבות אותו.
- שיוך הוצאות של נכס אחר לנכס הנמכר.
- הזנת הצעת מחיר כאילו הייתה תשלום שבוצע.
- התעלמות מהטיפול בהוצאה במסגרת דיווחים קודמים.
שאלות נפוצות
האם כל שיפוץ מפחית את מס השבח?
לא בהכרח. יש לבחון את סוג העבודה, הקשר לנכס, האסמכתאות והוראות הדין. המילה ״שיפוץ״ בחשבונית אינה מספיקה כשלעצמה.
האם אפשר לחשב לפני שאספתי הכול?
אפשר להכין אומדן ראשוני, אך יש לסמן אילו נתונים אינם מאומתים. עדיף להגיע לבדיקה לפני החתימה עם רשימת חוסרים ברורה, מאשר להסתמך על תוצאה מדויקת לכאורה.
בדיקה ראשונית והמשך טיפול
אפשר להיעזר במחשבון מס שבח ומס רכישה לקבלת אומדן ראשוני בלבד. לצורך בדיקה פרטנית של המסמכים והשלכות המס ניתן לפנות למשרד עו״ד ונוטריון ינון ברקאי ושות׳.
מקור רשמי להרחבה
רשות המסים: חישוב השבח והוצאות מותרות בניכוי. יש לבדוק את הנוסח וההנחיות התקפים למועד העסקה.
מאת עו״ד ונוטריון ינון ברקאי. פורסם ביום 23.9.2026.
המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. כל הזכויות שמורות לעורך דין ינון ברקאי.