מה ניתן לעשות במקרה של רטיבות ועובש בדירה שכורה?
עובש בדירה שכורה מחייב לברר את מקור הרטיבות, לתעד את היקף הפגיעה ולמסור למשכיר דרישה כתובה לטיפול. האחריות לתיקון והסעדים תלויים בסיבת הליקוי, בחומרתו ובהסדר החוקי החל; עצם קיומו של כתם עובש אינו מקנה אוטומטית זכות לבטל חוזה או להפסיק לשלם שכירות.
המאמר מפרט כיצד לפנות למשכיר, מה חשוב לבדוק לפני תביעה ואילו מסמכים לשמור.
דירה ראויה למגורים
על פי התוספת הראשונה לחוק השכירות והשאילה, דירה אינה ראויה למגורים אם מתקיים בה אחד מן התנאים המנויים בחוק. התנאי השישי קובע כי- יש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר או לבריאותו.
יש לבחון אם היקף העובש והנסיבות מקימים סיכון בלתי סביר לבריאות השוכר או לבטיחותו, ולא להסיק שכל הופעת עובש הופכת בהכרח את הדירה לבלתי ראויה למגורים. בירור מקור הליקוי נעשה בסיוע בעל מקצוע מתאים; אם נטענת פגיעה בריאותית יש לפנות גם לגורם רפואי ולא להסתפק בהתרשמות מתמונה.
חובת תיקון המושכר
סעיף 7 לחוק השכירות והשאילה קובע - א)-המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקיבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן - פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהתהווה לאחר מכן.
בשכירות למגורים שעליה חל סעיף 25ח, השוכר אחראי לליקוי שנגרם עקב שימוש בלתי סביר. המשכיר אחראי לליקוי אחר שאינו קל ערך, ועליו לתקנו בתוך זמן סביר ולא יאוחר מ-30 ימים מקבלת הדרישה. פגם דחוף, שאינו מאפשר מגורים בדירה באופן סביר, מחייב תיקון בתוך זמן סביר ולא יאוחר משלושה ימים. אלה מועדים מרביים, ולא היתר להמתין כאשר נדרש טיפול מוקדם יותר.
יש לבדוק את תחולת הסדר השכירות למגורים ואת הסייגים שבסעיף 25טו. אין לייחס עובש אוטומטית למשכיר או לשוכר: נדרשת בדיקה של מקורו. אי תיקון עשוי להקים סעדים לפי הדין, אך אינו מביא לביטול אוטומטי של החוזה.
הפרה יסודית
הפרה יסודית הינה לפי סעיף 6 לחוק החוזים תרופות: לעניין סימן זה, "הפרה יסודית" - הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה.
סעיף 7(א) לחוק החוזים תרופות- הנפגע זכאי לבטל את החוזה אם הפרת החוזה הייתה יסודית.
עובש עשוי, בהתאם לחומרתו ולנסיבות, להיות חלק מהפרה יסודית, אך אין לקבוע זאת מראש לגבי כל מקרה. בהפרה שאינה יסודית, הביטול כפוף ככלל למתן ארכה לקיום ולתנאים שבסעיף 7(ב). סעיף 8 מסדיר הודעת ביטול בתוך זמן סביר. לפני עזיבה או הודעת ביטול יש לבחון את הראיות, את ההזדמנות שניתנה לתיקון ואת הוראות החוזה והדין.
חובת תום הלב
סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), התשלג-1973- "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה".
סעיפי התיקון והאחריות בחוק השכירות והשאילה נבחנים לצד חובת תום הלב. חשוב שהשוכר יאפשר תיאום סביר לבדיקה ולטיפול, ושהמשכיר ייתן מענה ענייני ומתועד.
אי תיקון עשוי להוות הפרת חיוב; שאלת תום הלב נבחנת לפי נסיבות ההתנהלות ולא באופן אוטומטי. תביעת פיצויים מחייבת לבסס את ההפרה, הנזק והקשר ביניהם בהתאם לדין. יש לשמור קבלות, תיעוד פניות וראיות לפגיעה הנטענת, ולפעול להקטנת הנזק ככל שניתן באופן סביר ובטוח.
סיכום
אם אתם שוכרים דירה שיש בה רטיבות ועובש, חשוב לנהוג לפי הצעדים הבאים:
- דווחו על הבעיה למשכיר באופן מיידי. רצוי לעשות זאת בכתב, כדי שישאר לכם תיעוד של הפניה.
- דרשו מהמשכיר לתקן את הבעיה תוך זמן סביר. אם המשכיר לא מסכים לתקן את הבעיה, תוכלו להגיש תביעה לבית המשפט.
- אם הבעיה חמורה ואינה מאפשרת מגורים סבירים, פנו בהקדם לבדיקה מקצועית ולייעוץ בדבר הסעדים, לפני ביטול החוזה או הפסקת תשלום.
בנוסף, תוכלו לנקוט בצעדים הבאים כדי להגן על עצמכם:
- צלמו את הבעיה. כך תוכלו להוכיח את קיומה של הבעיה במקרה של תביעה.
- שיכרו איש מקצוע שיבדוק את הבעיה. איש מקצוע יוכל לתת לכם הערכה של היקף הבעיה והעלות של התיקון.
- שמרו על תיעוד של כל התקשורת שלכם עם המשכיר. כך תוכלו להוכיח שפניתם אליו בנושא הבעיה.
יש לבדוק את החוזה לצד הוראות החוק. תנאי חוזי אינו גובר בהכרח על הגנות שהחוק אוסר להתנות עליהן, ובשכירות למגורים יש לבחון גם את סעיף 25יד ואת סייגי התחולה.
לכן, חשוב לקרוא את החוזה בעיון ולהתייעץ עם עורך דין לפני שאתם פועלים.
מה לתעד לפני דרישת תיקון או תביעה?
- תמונות מתוארכות של מוקדי העובש והרטיבות, לרבות חזרת הבעיה לאחר טיפול.
- תיאור החדרים שנפגעו וההשפעה על השימוש בדירה, בלי להסתפק במילים ״יש עובש״.
- פנייה כתובה למשכיר, אישור מסירה ותשובותיו, וכן מועדים שהוצעו לבדיקה ולתיקון.
- ממצאי בעל מקצוע לגבי מקור הליקוי והטיפול הדרוש, ככל שנערכה בדיקה.
- קבלות וראיות לנזק נטען. מסמכים רפואיים, ככל שרלוונטיים, יש לשמור בפרטיות ולהציג רק לגורם המתאים.
שאלות נפוצות על עובש בדירה שכורה
האם המשכיר חייב לתקן כל מקרה של עובש?
לא כל מקרה נבחן באותה דרך. יש לברר את הסיבה, את חומרת הליקוי ואת תחולת ההסדר. סעיף 25ח מבחין בין ליקוי עקב שימוש בלתי סביר, שבאחריות השוכר, לבין ליקוי אחר שאינו קל ערך, שבאחריות המשכיר.
האם אפשר להפסיק לשלם שכירות עד לתיקון?
אין להסיק מעצם קיומו של עובש שניתן להפסיק את מלוא התשלום. אפשרויות כגון תיקון ודרישת החזר או הפחתה יחסית כפופות לתנאי הדין. פעולה חד צדדית ללא בדיקה עלולה ליצור מחלוקת נוספת על חוב והפרת חוזה.
האם אפשר לבטל את השכירות בגלל עובש?
לעיתים כן, אך לא אוטומטית. יש לבחון את חומרת ההפרה, את התיעוד, את הדרישה לתיקון ואת תנאי הביטול וההודעה לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה).
להעמקה בספר שוכרים ומשכירים
לדיון רחב בחלוקת האחריות, בהודעות ובסעדים, קראו את פרק 8: תקלות ותיקונים במהלך השכירות, בספר ״שוכרים ומשכירים״ מאת עו״ד ינון ברקאי. המאמר הנוכחי מתמקד בעובש בדירה שכורה, והספר מציג את המסגרת הרחבה של יחסי השכירות.
לבדיקת מחלוקת הנוגעת לרטיבות או לעובש בדירה שכורה, אפשר לפנות למשרד ולתאר בקצרה את הבעיה. אין צורך לצרף מסמכים רפואיים או פרטים אישיים רגישים בפנייה הראשונית.
מקורות משפטיים
- תיקון חוק השכירות והשאילה משנת 2017, הפרסום הרשמי: סעיפים 25ו, 25ח, 25יד, 25טו והתוספת הראשונה. יש לבדוק נוסח ותחולה במועד הפעולה.
- חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), הפרסום הרשמי: סעיפים 6 עד 8 ו-10.
לקריאה נוספת
עורך דין ונוטריון ינון ברקאי
טלפון: 03-5050890
סלולרי: 050-9977607
פקס: 072-2447310
אתר: https://www.barkai-law.co.il/
מייל: yinon@barkai-law.co.il
- אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי.