עורך דין לרכישת דירה בודק את הזכויות בנכס, את מצבו התכנוני והרישומי, את חבות המס ואת תנאי החוזה לפני שהרוכש מתחייב. הליווי המשפטי נועד לזהות שעבודים, חריגות, מגבלות וסיכונים, להסדיר תשלומים ובטוחות, וללוות את הדיווח והרישום עד להשלמת העסקה.
הרגע בו זוג רוכש דירה הוא אבן דרך משמעותית בחייהם הפרטיים והזוגיים כאחד.
רכישת דירה היא התחייבות משמעותית המחייבת בדיקה של הנכס, מקורות המימון ועלויות העסקה.
לאחר יצירת קשר עם עורך דין קניית דירה, ניתן לבחון את הסיכונים ואת דרישות הדין הנוגעות לעסקה. הליך רכישת דירה כולל מספר רב של בדיקות שיש לבצע אל מול הרשויות כמו גם רישומים בלשכות השונות, כדי לברר את מצב הזכויות ולקדם את השלמת העסקה ורישום הזכויות.
מומלץ לקבל ייעוץ משפטי עצמאי לפני התחייבות לרכישה. הבדיקה המשפטית משלימה את בדיקות המימון, התכנון והמצב הפיזי של הדירה, ואינה מחליפה בדיקה הנדסית לפי הצורך.
עו"ד ינון ברקאי - ליווי משפטי בקניית דירה
כדי לצמצם סיכונים בעסקת מקרקעין, יש לבחון את הנתונים לפני החתימה ולתאם בין החוזה, התשלומים והמסמכים הנדרשים להשלמת העסקה. ליווי משפטי אינו מבטל כל סיכון, אך מאפשר לזהות שאלות שדורשות בירור ולתת להן מענה בחוזה.
בנוסף לנושאי רכישת דירה, משרד עו"ד ונוטריון ינון ברקאי ושות' מתמחה בליווי פרויקטים מסוג תמ"א 38 ופינוי בינוי. נושאים אלה מורכבים לא פחות מנושא רכישת דירה ודורשים כי תדעו להגן על זכויותיכם אל מול היזם, או לחילופין לקבל ייצוג משפטי הולם במהלך משא ומתן על חוזה או עקב תביעה.
המשרד מעניק ללקוחות פרטיים, עסקיים וציבוריים ליווי משפטי המותאם לנתוני הנכס ולנסיבות העסקה.
מה בודקים לפני רכישת דירה?
נסח טאבו או אישור זכויות עדכני וזהות בעלי הזכויות.
שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה והתחייבויות קודמות.
התאמה בין הנכס, היתר הבנייה והתוכניות החלות.
מס רכישה, היטל השבחה וחיובים נוספים הצפויים בעסקה.
מנגנון תשלומים, בטוחות, משכנתה, מסירה ורישום הזכויות.
רשימת מסמכים לפגישה לפני רכישת דירה
רכזו בתיק אחד את המסמכים שכבר קיבלתם וסמנו מה חסר. זו רשימת הכנה לפגישה, ולא אישור שהנכס נבדק או שניתן לחתום על העסקה.
כתובת מלאה, פרטי גוש וחלקה אם ידועים, ונסח טאבו או אישור זכויות שנמסר לכם.
טיוטת חוזה וכל נספח, הצעת רכישה, מסמך הזמנה או זיכרון דברים שהוצג לכם.
פרטי המימון המתוכנן, אישור עקרוני אם קיים ולוח התשלומים המבוקש.
מסמכי תכנון, תשריטים ודוחות בדיקה הנדסית שכבר נמצאים בידיכם.
התכתבויות עם המוכר או המתווך על שטח הדירה, הצמדות, ליקויים ומועד המסירה.
בדירה מקבלן: מה להעביר לבדיקה יחד עם החוזה?
העבירו גם את המפרט הטכני, תוכניות הדירה, נספחי התשלומים וההצמדה, מסמכי הבטוחות שנמסרו לכם, מועד המסירה המוצע והסכמות לגבי שינויים ושדרוגים. הכינו רשימה של פערים בין ההבטחות בפרסום לבין המסמכים, כדי לברר אותם לפני התחייבות.
אישור עקרוני הוא שלב בתכנון המימון, ולא אישור שהכסף כבר זמין להעברה. יש לבדוק את תנאיו, את תוקפו, את המסמכים שהבנק דורש ואת הצורך בשמאות. לפי הסבר בנק ישראל על אישור עקרוני ושמאות, תנאי האישור כפופים לאימות הנתונים שנמסרו, והשמאות משמשת את הבנק לבחינת שיעור המימון.
איך מתאימים את התשלומים למקורות הכסף?
ממפים כל תשלום: רשמו סכום, מועד, מקור מימון, תנאים שטרם הושלמו ומי אחראי למסמך הנדרש. הבחינו בין כסף שכבר זמין לבין כסף שצפוי להתקבל.
בודקים את המשכנתה של המוכר: אם קיימת משכנתה, יש לתאם עם עורך הדין והבנקים את המסמכים, מכתב הכוונות ככל שנדרש, יעד העברת הכסף והשלבים להסרת השעבוד. אין להסתפק באמירה שהמשכנתה תיסגר בהמשך. דרישות הבנק הרלוונטי והחוזה נבדקות לגופן; לדוגמה, מדריך מזרחי טפחות לרכישת דירה מיד שנייה כולל מכתב כוונות מהבנק של המוכר.
מתאמים מכירה ורכישה במקביל: הניחו את שני לוחות התשלומים זה לצד זה ובדקו כיצד תטופל דחייה בקבלת הכסף מהעסקה הראשונה. התאמה בין המחירים הכוללים אינה מספיקה אם הכסף אינו זמין במועד הנדרש.
בודקים שינוי לפני שמסכימים: הצעה לשינוי מועד או סכום תשלום יש להעביר לבדיקה משפטית ולגורם המממן, לרבות השפעתה על הבטוחות ועל יתר הוראות החוזה.
דוגמה להמחשה בלבד: תשלום למוכר נקבע לתחילת חודש, אך כסף ממכירת הדירה הקיימת צפוי באמצע אותו חודש. גם כשהתקציב הכולל מספיק, נותר פער זמנים שצריך להסדיר מראש. אין להניח שהמוכר יסכים לדחייה או שהבנק יעביר כספים לפני שהושלמו דרישותיו.
מסמך רשמי לבדיקה ראשונית: נסח טאבו
נסח הרישום מרכז מידע על הזכויות הרשומות בנכס ועל מגבלות הרשומות בו, נכון למועד הפקתו. בבית משותף יש לזהות גם את תת החלקה; מספרה אינו בהכרח מספר הדירה בבניין. יש להתאים את פרטי הנסח לנכס הנבדק.
מומלץ לפנות לפני חתימה על זיכרון דברים, הצעת רכישה או כל מסמך מחייב. בדיקה מוקדמת מאפשרת לזהות סיכונים ולנהל את תנאי העסקה לפני שנוצרת התחייבות.
האם עורך הדין של הקבלן מייצג את הרוכש?
לא. עורך הדין של הקבלן מטפל באינטרסים של הקבלן וברישום הפרויקט. רוכש דירה חדשה זקוק לייעוץ משפטי עצמאי מטעמו.
האם אישור עקרוני למשכנתה מספיק כדי להתחייב לרכישה?
אין להסתמך עליו לבדו. לפני חתימה יש לבדוק שהמימון המתוכנן מתאים לנכס, לתנאי הבנק ולמועדי התשלום בחוזה, ולהבהיר עם עורך הדין כיצד יטופל קושי בקבלת המימון. אין לראות בעצם קבלת האישור בדיקה משפטית של הנכס או תחליף לבדיקות הרכישה.
אילו מסמכים כדאי להכין?
תעודות זהות, פרטי הנכס, טיוטת ההסכם, מסמכי מימון וכל מסמך שנמסר מהמוכר או מהקבלן. היקף המסמכים משתנה לפי סוג הנכס והעסקה.
* כל הזכויות שמורות לעורך דין ונוטריון ינון ברקאי.
* אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי.
ליווי ברכישת דירה במרכז ובכל הארץ
משרד עורכי דין ונוטריון ינון ברקאי ושות׳ פועל ממגדל בסר סיטי, רחוב שחם 1, פתח תקווה, ומלווה רוכשי דירות באזור המרכז ובכל הארץ. הליווי מותאם לסוג הנכס והעסקה וכולל בדיקות זכויות, תכנון, מיסוי, ניסוח הסכם, בטוחות ורישום. למידע על הניסיון והכישורים המקצועיים ניתן לקרוא בעמוד אודות עורך דין ונוטריון ינון ברקאי.
