הצמדות רכוש משותף
מהו רכוש משותף?
רכוש משותף הוא כל חלק שאינו רשום כדירה או צמוד אליה, על פי חוק המקרקעין.
הכוונה היא גם לחדרי מדרגות, הגג, מקלט, מעליות, מסד, מתקני הסקה או מים. המבחן הוא שהמקומות הללו "מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם".
להבדיל מחלקים ברכוש המשותף שניתן להצמיד לדירה פלונית, למשל גג, גינה, מחסן או חניה.
מהי הצמדת רכוש משותף?
הצמדה היא נטילה של חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית. כך שיהיה שייך לאותה דירה בלבד. פעולת ההצמדה נרשמת בנסח הטאבו ותיאורה נעשה באמצעות סימונים בתשריט.
הדרישות לביצוע הצמדה ברכוש משותף
סעיף 62(א), לחוק המקרקעין קובע:
"אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות".
כלומר, כשיש הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות מתאפשרת הצמדת חלק מסוים מהרכוש המשותף.
לעומת זאת, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע, כי רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה. וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה.
חלק שכבר הוצמד לדירה ניתן להעבירו (למכרו) לדירה אחרת ואין צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות. לעומת זאת, לא ניתן להעביר חלק מסוים לאדם שאינו גר בבית המשותף.
הצמדת חלקים מן הרכוש המשותף אפשר שתיעשה בין רוכש הדירה ובין הקבלן (המוכר) או בשלב מאוחר יותר, בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף, בינם לבין עצמם לאחר שהקבלן מכר את כל דירות הבית.
סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג 1973 מחייב קבלן המוכר דירה ליידע את הקונה על כוונתו להוציא חלקים כלשהם מן הרכוש המשותף, כהגדרתו בחוק. על הקבלן לפרט במפרט שעליו לצרף לחוזה המכר, אילו חלקים בכוונתו להוציא מן הרכוש המשותף.
הוצאת חלק מהרכוש המשותף תעוגן במפרט ובהסכם המכירה ועליה להיות מפורשת וברורה.
התנאים לביצוע הצמדה ברכוש המשותף
בפסיקה נמנו שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין:
- הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו;
- הגריעה מהרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי (ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו246 אח').
- סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין – "עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה".
הצמדת "אחוזי בניה" מהרכוש המשותף
"אחוזי בניה" – גודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה) ביחס לשטח חלקת האדמה המבוקשת להקמת המבנה. בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965 גודל השטח המותר לבניה נמדד באחוזים מתוך השטח של חלקת האדמה שעליה בונים ומכאן הביטוי "אחוזי בניה".
שאלה שחוזרת ומתעוררת בבתי המשפט – הם הצמדה של גג בית משותף בדירה כלשהי, כוללת גם את הזכות לאחוזי הבניה שנותרו לבית המשותף, כך שבעל הגג יהא רשאי לבנות על הגג דירות נוספות שיהיו בבעלותו.
בית המשפט העליון פסק כי אחוזי הבניה אינם קשורים להצמדה לגג, כמשמעות ביטוי זה במסגרת בית משותף, אלא הם נכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות שבבניין משותף.
בע"א 136/63 לווינהיים נ. שורצמן נפסק, שאין לראות הצמדת גג ככוללת גם את אחוזי הבניה שנותרו לבית וכי מי שהוענקה לו זכות לבנות על גג בית משותף, דהינו זכות להשתמש באחוזי בניה של הבית, אין לראותו בשל כך בלבד כמי שהגג הוצמד לו. כלומר, בית המשפט קבע כי זכויות בבית משותף וזכויות בניה על הגג (אחוזי בניה), הם שני דברים נפרדים שאינם חייבים להיות כרוכים זה בזה.
עורך דין ונוטריון ינון ברקאי
טלפון: 03-5050890
סלולרי: 050-9977607
פקס: 072-2447310
אתר: https://www.barkai-law.co.il/
מייל: yinon@barkai-law.co.il
*אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי.