מאמר

הצמדות בבית משותף

חוק המקרקעין מגדיר את "הרכוש המשותף" בבית משותף – כל מה שאינו רשום כדירה ו/או "צמוד" לדירה הוא רכוש משותף. הכוונה היא גם לחדרי מדרגות, הגג, מקלט, מעליות, מסד, מתקני הסקה או מים. המבחן הוא שהמקומות הללו "מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם". ישנם חלקים ברכוש המשותף שניתן להצמיד לדירה פלונית, למשל גג, גינה, מחסן או חניה.

הצמדה היא נטילה של חלק מהרכוש המשותף והצמדתו לדירה פלונית כך שיהיה שייך לאותה דירה בלבד. פעולת ההצמדה נרשמת בנסח הטאבו ותיאורה נעשה באמצעות סימונים בתשריט. סעיף 62(א), לחוק המקרקעין, קובע כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". הווה אומר, רק כשיש הסכמה פה אחד של כל בעלי הדירות מתאפשרת הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף.

לעומת זאת, סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע, כי רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאת חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבנייה הנדרשות לצורך זה. חלק מסוים אשר כבר הוצמד לדירה פלונית ניתן להעבירו (למכרו) לדירה אחרת ואין צורך בהסכמת שאר בעלי הדירות לעומת זאת, לא ניתן להעביר חלק מסוים לאדם שאינו גר בבית המשותף.

הצמדת חלקים מן הרכוש המשותף אפשר שתיעשה בין רוכש הדירה ובין הקבלן (המוכר) או בשלב מאוחר יותר, בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף, בינם לבין עצמם, לאחר שהקבלן מכר את כל דירות הבית. סעיף 6 לחוק מכר (דירות), תשל"ג 1973 מחייב קבלן המוכר דירה ליידע את הקונה על כוונתו להוציא חלקים כלשהם מן הרכוש המשותף, כהגדרתו בחוק. על הקבלן לפרט במפרט שעליו לצרף לחוזה המכר, אילו חלקים בכוונתו להוציא מן הרכוש המשותף.

הוצאת חלק מהרכוש המשותף תעוגן במפרט ובהסכם המכירה ועליה להיות מפורשת וברורה. בפסיקה נמנו שלושה תנאים לביצוע הצמדה כדין: הוצאת השטח תיעשה במסמך נפרד לחוזה  מסמך זה יצורף לחוזה המכר בעת עריכתו; הגריעה מן הרכוש המשותף תיעשה באופן קונקרטי, ספציפי ומסוים (ע"א 1781/13 פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ נ' כהן מלי ו246 אח').

סעיף 55(ב) לחוק המקרקעין קובע כי "עסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה". הווה אומר, עסקה ברכוש המשותף ניתן לבצע  אך ורק על רכוש משותף שצמוד לדירה פלונית.

הצמדת "אחוזי בניה"

בביטוי "אחוזי בניה", הכוונה לגודל השטח המותר לבניה (שטח רצפה) ביחס לשטח של חלקת האדמה שעליה מבקשים להקים את המבנה. כאמור בחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965 גודל השטח המותר לבניה נמדד באחוזים מתוך השטח של חלקת האדמה שעליה בונים ומכאן הביטוי "אחוזי בניה".

שאלה שחוזרת ומתעוררת בבתי המשפט – הם הצמדה של גג בית משותף בדירה כלשהי, כוללת גם את הזכות לאחוזי הבניה שנותרו לבית המשותף, כך שבעל הגג יהא רשאי לבנות על הגג דירות נוספות שיהיו בבעלותו. בית המשפט העליון פסק כי אחוזי הבניה אינם קשורים להצמדה לגג, כמשמעות ביטוי זה במסגרת בית משותף, אלא הם נכס שבבעלות משותפת של כל בעלי הדירות שבבניין משותף.

בע"א 136/63 לווינהיים נ. שורצמן נפסק, שאין לראות הצמדת גג ככוללת גם את אחוזי הבניה שנותרו לבית וכי מי שהוענקה לו זכות לבנות על גג בית משותף, דהינו זכות להשתמש באחוזי בניה של הבית, אין לראותו בשל כך בלבד כמי שהגג הוצמד לו. כלומר, בית המשפט קבע כי זכויות בבית משותף וזכויות בניה על הגג (אחוזי בניה), הם שני דברים נפרדים שאינם חייבים להיות כרוכים זה בזה.

עורך דין ינון ברקאי

טלפון: 03-5050890 

סלולרי: 050-9977607

פקס: 072-2447310

מייל:  yinon@barkai-law.co.il   

אתר אינטרנט: www.barkai-law.co.il

* כל הזכויות שמורות לעורך דין ינון ברקאי.

* אין באמור במאמר זה כדי להוות ייעוץ משפטי.

קידום אתרים אורגני קידום אתרים אורגני